نیاز اقتصاد ایران به اصلاحات ارضی دوم

با توجه به جمعیت جوان در کشور و رسیدن آنها به سن ازدواج نیاز به مسکن در جامعه وجود دارد اما رشد سرسام آور قیمت مسکن در سال های  منجر به کاهش تقاضای قشر متوسط و فزونی عرضه نسبت به آن شده است اما تبعات افزایش قیمت مسکن به همین جا ختم نمی شود بلکه ابعاد بسیار گسترده تری دارد. در همین راستا، موسسه مطالعاتی دین و اقتصاد 5 شنبه گذشته نشستی تحت عنوان زمین شهری و اقتصاد کلان ایران ترتیب داد که سخنران اصلی آن ناصر ذاکری یکی از استادان و پژوهشگران اقتصادی بود. وی در خلال صحبت های خود مسئله مسکن را اصلی ترین مشکل اقتصادی کشور عنوان کرد و تلاش برای رفع این معضل را ارجح تر از سایر مسائل دانست؛ این اقتصاددان تنها راه حل رفع مشکلات مسکن را اصلاحات ارضی دوم اعلام کرد. 

کلاف سردرگم اقتصاد ایران  
فرشاد مومنی در ابتدای سخنرانی مسئله مسکن یکی از کلاف های سردرگم و مهم اقتصاد ایران در سال های اخیر دانست و اظهار داشت: از یک طرف در سطح توسعه اگر منابع مادی و انسانی از حدی بیشتر در اختیار این بخش قرار گیرد، این را باید به عنوان یک علامت خطر در نظر گرفت چراکه بخش مسکن و ساختمان بازدهی متعارف مثل بخش مولد را ندارد و تخصیص منابع انسانی و مادی فراتر از حد به معنای محکوم کردن منابع جامعه از ظرفیت های شکل دهنده به بنیه تولیدی است و از طرف دیگر در یک افق بلند مدت این بخش در اقتصاد سیاسی ایران همواره جایگاه و منزلتی بسیار فراتر از بایسته های توسعه ملی داشته است و برای مدت های طولانی این مسئله به گونه ای توجیه می شد که به دلایل تاریخی متعدد این بخش با ذائقه کوته نگرانه با یک اقتصاد رانتی مناسب است.
وی در ادامه افزود:  ازسوی سیاست گذاران هم این گونه بهره برداری می شد که هرچه قدر اقتصاد به سمت افول حرکت کند با تحریک هایی در این بخش به اعتبار پیوندهای پیشین و پسین گسترده ای که نسبتا با این بخش دارند سعی می کردند که در واقع عوارض توسعه نیافتگی را از طریق رونق بخشی به بخش مسکن پنهان کنند. 
این اقتصاددان با بیان اینکه مسکن در دو دهه اخیر برای ما پدیده های جدیدی را به همراه آورده است، عنوان کرد: یک سوی قضیه این است که در آخرین دوره شکوفایی و افزایش چشمگیر درآمدهای نفتی در سال های 1384-1390 گسترش بی سابقه فعالیت های رانتی در اقتصاد ایران و رو به رو شدن با فساد بی سابقه مالی باعث شد در 10 سال اخیر شاهد این باشیم که حتی جاذبه های این بخش برای کسانی که می خواستند از راه های غیر مولد کسب درآمد کنند به حداقل رسیده است. به عنوان مثال؛ هنگامی که سرشماری سال های 1385 و 1390 را بررسی می کنیم متوجه می شویم که پس از صنعت که خالص فرصت های شغلی آن در این دو سرشماری منفی بوده حاصل فرصت های شغلی ایجاد شده در مسکن نیز منفی است. 
وی در ادامه افزود: این پدیده ای قابل اعتنا است قبل از این موج در سال های شکوفایی درآمدهای نفتی بخش های مولد مقهور غیرمولد می شدند و افول بخش های صنعتی مانند کشاورزی رخ داد و افزایش بی سابقه ه واردات محصولات کشاورزی در دولت قبل را به دنبال داشت. 
این استاد دانشگاه علامه طباطبایی با اشاره به سیاست های دولت سابق گفت: به لطف سیاست ها دولت پیشین راه حل های شبه مافیایی برای کسب درآمد ایجاد شد که فرصت شغلی ایجاد شده که منجر به منفی شدن فرصت های شغلی ایجاد شده در مسکن و سایر بخش ها شد که در نوع خود  تاریخ اقتصاد ایران بی سابقه است.
مومنی  در ادامه افزود: در 10 سال اخیر مسکن منجر به ایجاد پدیده های جدید شده است؛ در این بخش وضعیتی منتاقض داریم که ساخت رانتی ایران را نشان می دهد. مسکن های لوکس  با وجود اینکه متقاضی کم تری دارند بیشتر ساخته شدند و در واقع با فزونی عرضه بر تقاضا رو به رو هستیم این درحالی است که در طبقه فرو دستان تقاضای مسکن ارزان نیز افزایش یافته است. توجه داشته باشید که مسکن مهر در اصل تشخیص این مسئله است که فرودستان از نظر مسکن در یک وضعیت بحرانی قرار دارند . تشخیص صحیح بود اما شیوه های رانت جوبانه منجر به این شد که این تشخیص های درست با شکست مواجه شود.
این اقتصاد دان خاطر نشان کرد: در سه سال اخیر که دولت جدید روی کار آمده است این دولت بدون توجه و بدون در نظر گرفتن ملاحظات مسکن و براساس سنت های کلاسیک یک دولت کوته نگر سعی کرد که از طریق منابع مالی به اشکال گوناگون تحرکی در بازار مسکن ایجاد کنند و امید داشت بخشی از رکود عمق یافته کشور را از این طریق تقلیل دهند اما تمام شواهد حکایت از آن دارد که این سیاست و جهت گیری تا امروز دستاورد متناسب با منابعی که به این منظور اختصاص یافته به نمایش نمی گذارد.
وی با تأکید بر مشکلات بی شمار در بازار مسکن تأکید کرد: ما به یک مطالعه عمیق و همه جانبه در خصوص مسکن نیاز داریم و به واسطه آن که دولت جدید در زمینه برنامه ششم  یکی از بی کیفیت ترین برنامه ها ارائه کرده است نیاز به مطالعه بیشتر در این حوزه نمود بیشتری پیدا می کند.
رشد جمعیت شهرنشینی در ایران
ناصر ذاکری  با بیان اینکه زاویه دید مسئولان به مقوله مسکن درست نبوده است، عنوان کرد: در چند قرن گذشته یکی از تأثیرگذارترین پدیده ها در زندگی اجتماعی بشر مسئله گسترش شهر نشینی و افزایش شهرنشینان است؛ این پدیده در تمام حوزه های زندگی بشر تاثیر عمیقی گذاشته است و شکل گیری کلان شهرها را باید پدیده ای مهم قلمداد کرد.
وی در دامه افزود: جمعیت شهرنشینی جهان از 1960 تا سال 2015 بررسی شده است و این دوره 55 ساله ویژگی های مهمی دارد و گویای نکات بسیار مهمی است؛ در این دوره جمعیت شهر نشین جهان از 34درصد به 54 درصد افزایش یافته است. در این دوره آمریکا رفاه بیشتری داشته از 70درصد به 84 درست صعود کرده است؛ همین اعداد نشان می دهد که سرعت رشد جمعیت شهرنشینی در آمریکا کم تر اما در کشورهای درحال توسعه بیشتر است. در اتحادیه اروپا این نرخ از 61 درصد به 75درصد رسیده است. در آمریکای لاتین که مجموعه ای از کشورهای توسعه نیافته و در حال توسعه است این نرخ از 49 درصد در سال 1960 به 80 درصد رسیده است که این به معنای مهاجرت عظیم روستاییان به شهر و تخریب بنیان کشاورزی منطقه و موج افزایش جمعیت شهر ها است.
ذاکری در خصوص نرخ رشد جمعیت شهرنشینی ایران چنین اظهار داشت: در ایران این نرخ از 34 درصد در سال 1960 به 73درصد افزایش یافته است. در این 55 سال جهان از 34 به 54 درصد تغییر می کند اما ایران به 73 درصد افزایش یافته است بنابراین رشد جمعیت شهرنشینی ایران بسیار بیشتر از جهان است.
این پژوهشگر اقتصادی با بررسی مجدد آمار و ارقام درخصوص رشد جمعیت شهری مطرح کرد: رشد جمعیت جهان در این 55سال 1.65درصد و رشد جمعیت شهری 2.5 درصد بوده است.  در ایران رشد جمعیت 2.5 درصد بود اما رشد جمعیت شهری 3.9درصد را نشان می دهد بنابراین ما با معضل افزایش جمعیت شهری مواجه هستیم و اگر زاویه دیگری به این قضیه نگاه کنیم  به حقایق تکان دهنده ای دست می یابیم؛ در این دوره جمعیت جهان2.46 برابر شده و جمعیت شهری آن  3.89 اما در ایران جمعیت کل کشور 3.89 برابر و جمعیت شهری8.2 برابر شده استبنابراین در این 55 سال 72 برابر شده است. این نشان می دهند که با بحرانی رو به رو هستیم که کار بلند مدت دشواری های بسیاری برای شهرهای ایران ایجاد خواهد کرد.
وی خاطرنشان کرد:  رشد جمعیت در گذشته نه چندان دور زیاد بوده است و در حال حاضر با مشکلاتی مانند جمعیت جوان، بیکاری و... مواجه هستیم. درست است که الان رشد پایین است اما در گذشته این رقم زیاد بوده است. رشد جمعیت شهری هم به سرعت روبه افزایش است و این پدیده بعد دیگری از این بحران است.
ذاکری با بیان اینکه این 3.9 درصد جمعیت شهری در کشور ایران به صورت برابر در تمام شهر ها رخ نداده است، عنوان کرد: بیشتر  این اعداد و ارقام مرتبط با شهرهای بزرگ و کلانشهر ها هستند. میانگین رشد جمعیت شهرنشینی شهر تهران در این 55سال 4 درصد بوده است اما این آمار نباید ما را گول بزند چراکه ما در سال های گذشته با تعریف های خاص و سرریز کردن جمعیت اضافی در شهر اقماری این عدد را کوچک کرده ایم
وی تصریح کرد: بسیاری از شهرهای اطراف تهران تنها خوابگاه هستند و جمعیت روز و شب تهران کاملا متفاوت است بنابراین نرخ 4 درصد که برای تهران در نظر گرفته اند نرخ قابل قبولی نیست برای رسیدن به عدد واقعی محدوده شهری تهران را باید بازتعریف کرد.
این اقتصاددان با اشاره بر شرایط کنونی شهر کرج در خصوص رشد جمعیت آن گفت: شهر کرج به عنوان شهری که به نوعی بلاگردان تهران بوده و بسیاری از مهاجران تهران را در خود جای داده است شناخته می شود. به آمار به دست آمده از این شهر نیز نمی توان اطمینان کرد اما همچنان عدد به دست آمده بسیار بالا است از سال 1335 تا به امروز سالانه 8.6 درصد رشد جمعیت داشته است.
ذاکری با تأکید بر وجوه گوناگون مهاجرت به شهرها یادآور شد: درست است که ما در مسئله مهاجرت به کلانشهر با مشکلات زیادی مواجه هستیم اما قسمتی از رشد شهری می تواند حاصل وقایع سالم باشد. به عنوان مثال؛ در روستا تکنولوژی و ماشین آلات جایگزین نیروی انسانی می شود و گروهی از روستاییان به شهرهای کوچک می آیند چراکه برای آن ها موقعیت شغلی مولدی ایجاد شده است.  بنابراین درصدی از رشد جمعیت شهری را می توان مثبت تلقی کرد و رشد جمعیت سالم دانست کمااینکه در کشور آمریکا که کشوری مرفه است نیز شاهد وجود رشد جمعیت شهر نشین هستیم. اما در آمریکا این رشد همراه با افزایش رفاه و موقعیت شغلی بوده بنابراین در این کشور بحرانی ایجاد نشده است اما بخش دیگری این افزایش نرخ مرتبط با مخرب است.
وی در ادامه افزود: از کل جمعیت آمریکا 7.5 درصد، در آلمان 12.5 درصد، در ایتالیا 13 درصد، در لهستان 14.5 درصد و در ایران 25 درصد  مردم ساکن 8 شهربزرگ کشورهستند؛ از هر 4 ایرانی یک نفر در این 8 کلانشهر زندگی می کنند.
این پژوهشگر اقتصادی در رابطه موقعیت کلانشهرهای ایران مطرح کرد: در طول همه این سال ها با یک نوع محدودیت در عرضه زمین شهری مواجه بوده ایم و قرار بود پایه ای برای سکونت و ارائه خدمات باشد چراکه وضعیت زمین شهری می تواند شاخصی برای مدیریت شهری و وضعیت رفاه را باشد. حقیقت این است که خاک های حاصل خیز ما محدود هستند شهرهای ما از ابتدا برای روی بهترین و حاصل خیز ترین خاک ها بنا شده اند چون روستاها در ابتدا به دلیل حاصل خیزی زمین اطراف خاک حاصل خیز جمع شده اند و بعدها همان روستاها به تبدیل به شهرهای امروزی شده اند.
وی تصریح کرد: بنابراین شهرهای ما هرچقدر بزرگ تر می شوند برای ما به دلیل از بین بردن خاک های حاصل خیز زیان بار هستند. شاید در کشور اروپایی این موضوع از اهمیت چندانی برخوردار نباشد اما در ایران به دلیل وجود کویر و کمبود خاک حاص خیز از اهمیت بسزایی برخوردار است.
ذاکری با بیان اینکه گسترش شهر در کشور ما یک رقیب بزرگ برای صنعت کشاورزی محسوب می شود، اظهار داشت: طی سالیان طولانی متولیان شهر سعی کردند از رشد شهر جلوگیری کنند چراکه با گسترش شهر تعهدات آن ها برای ارائه خدمات نیز افزایش می یابد و بخشی از درآمد خود را نیزاز دست می دهند. ممکن است قدرت آینده آن ها کاهش یابد و برخی نهاد و موسسات برای منافع شخصی خود از رشد شهر جلوگیری می کنند چراکه با محدود بودن فضای شهری یک رانتی ایجاد می شود و کسانی که دارایی بیشتری از زمین شهری در اختیار دارند از بهتری برخوردار هستند. به عنوان مثال؛ بانک ها را در نظر بگیرید که در طول سال ها به یکی از بزرگ ترین مالکان تبدیل شده اند و با گسترش شهر ارزش این دارایی ها و املاک نیز کاهش می یابد.
نسبت رفاه و سرانه زمین شهری
این اقتصاددان با اشاره بر اینکه با افزایش مهاجرت به شهرها مساحت شهر افزایش نیافته است، عنوان کرد: میزان سرانه زمین شهری نقشی تعیین کننده در ارتباط با قدرت شهرداری در ارائه خدمت رفاهی دارد چون برای ارائه و ساخت خدمات نیاز به مساحتی دارد. بنابراین از این راه می توان تصویر خوبی از رفاه در 8 کلانشهر ارائه کرد.
وی در ادامه به مقایسه رفاه شهری تهران با سایرکشورهای دنیا پرداخت و گفت: زمین شهری برای هر فرد در برلین 260 مترمربع، هامبورگ 430 متر مربع، رم 450 متر مربع و در شهرهای بزرگ ایران 100 الی 150 متر مربع است و این عدد را با شهرهای اروپایی مقایسه کنید تا تفاوت خدماتی که می توان ارائه کرد را متوجه شوید. 
ذاکری درخصوص تهران یادآور شد: زمین شهری تهران 90 مترمربع است. درواقع اگرجمعیت زیادی را فضای کوچکی جمع کنیم تحت تأثیر این شاخص ترافیک و سایر دشواری های اجتماعی و زیست محیطی افزایش می یابد.
این پژوهشگر اقتصادی در خصوص اهمیت مدیریت و برنامه ریزی شهری گفت: سرانه زمین شهری در کلانشهرها بسیار پایین است و این مشکل دشواری هنگامی چندین برابر می شود که هرچه به آن ضریب می دهد به مدیریت شهری باز گردد. بنابراین اگر در کلانشهری با مدیریت صحیح می تواند امید به بیشترین استفاده از این اراضی را داشت.
وی در رابطه با مدیریت و برنامه ریزی شهری تهران مطرح کرد: شهر تهران بدون برنامه جامع و بلندمدت رشد پیداکرده است.   بهترین شاخص برای پی بردن به این مسئله  تقسیم بندی زمین، شبکه و معابر در یکی از محلات تهران است. به عنوان مثال؛ محله فرمانیه می توان از زمین 6 هزار متر تا 60 متر پیدا کرد. پیش از اینکه تهران به پایتخت کشور تبدیل شود محله فرمانیه تعدادی زمین کشاورزی و باغات بود، به تدریج به سکونتگاه تبدیل شد و بدون برنامه ریزی همان راه ها که کشاورز عبور می کرد با کمی عقب نشینی به کوچه تغییر پیدا کرده است. نتیجه این است که همان کوچه باغ ها با کمی تغییر تبدیل به معبری در یک کلانشهر شده اند.
ذاکری در ادامه افزود: برای بازگشت به نقطه صفر باید صد سال تلاش کرد. سال ها طول می کشد تا بتوان زمین ها را تجمیع کرد و تمام سندهای 60 متری را جمع کرد تا بتوانیم در خصوص فرسودگی شهر اقدامی صورت دهیم.
وی تصریح کرد: بنابراین مشکل ما تنها سرانه پایین در کلان شهر نیست بلکه بی توجهی به آینده و قطعه بندی جنون آمیز نیز ازجمله عومل تأثیر گذار هستند و اگر 50 سال گذشته مسئولان به این می اندیشیدند که تهران 50 سال آینده در چه وضعیتی خواهد بود شاید شرایط ما اینگونه نمی شد. ما هم بی توجه به تهران 50 سال آینده ادامه می دهیم و فقط به انتخابات سال آینده می اندیشیم.
این استاد دانشگاه با بیان اینکه برنامه ریزی بلندمدت و کوتاه مدت عالمانه نداریم، یادآور شد: سال گذشته تهران مدیریت شهری تهران پیشنهاد کرد که مدیریت راهپیمایی در روز اربعین را بر عهده بگیرد. این امر خود به تنهایی  نشانه می دهد که به دنبال رفع مشکلات و مسائل دیگر هستند و به مشکلات داخل شهر بی توجهی می کنند.  با توجه به این شرایط و مدیریت ضعیف شهری 90 متر شهر تهران در واقع 70 متر است و ضریب تعدیل می خورد. 
این پژوهشگر اقتصادی مسئله رفاه در 8 شهر بزرگ ایران را تنها مرتبط با جمعیت 25 درصدی آن ندانست و گفت: نباید چنین تصور کرد که 75 درصد دیگر در شرایط بهتری به سر می برند؛ این معضل مسئله ای ملی است و باید به عنوان مسئله کل کشور به آن نگاه کرد چراکه اقشاری که در کلانشهرها هستند تاثیرعمیق تری بر سرنوشت کشور دارند. 
کالای اساسی گران قیمت
ذاکری با بیان اینکه زمین شهری باید یک کالای اساسی در نظر گرفته شود، توضیح داد: در دوران دفاع مقدس دولت سعی کرد تمام کالاهای اساسی به گونه ای مناسب عرضه شود و از احتکار آن جلوگیری کند تا رفا ه عمومی تغییری نکند. دولت وقت توانست مدیریت موفقی دراین خصوص داشته باشد اما زمین شهری در جامعه ما که یکی از کالاهای اساسی محسوب می شود در سالهای گذشته توانسته است توجهات را به خود جلب کند. 
وی  در ادامه افزود: دولت ها در چند دهه گذشته برنامه ای برای این کالای اساسی نداشته اند تا اتفاقی برای این 25 درصد نیفتد و
به دلیل این بی توجهی ها این زمین شهری به یک متاع ارزشمند تبدیل شده است  وکالایی است که می توان به راحتی معامله و سود کرد. ازعوامل رواج خرید و فروش املاک می توان حاکمیت تورم دور قمی را نام برد؛ ایران از سال 1350به بعد تنها دو سال تورم یک رقمی داشته است. بنابراین شرایط حاکمیت تورم دو رقمی ما را به سوی اقتصاد ناسالم سوق می دهد که یکی از نشانه های آن رواج خرید و فروش املاک است.
ذاکری حجم زیاد نقدینگی را نیز از جمله عوامل تأثیرگذاربرشمرد و چنین اظهار داشت: دولت ها برای تأمین مالی استقراض کردند و نقدینگی در جامعه افزایش بافت و با این تغییرشاهد افزایش رانت  خواری بودیم چراکه به راحتی از تسهیلات استفاده می کردند و زمین و املاک می خریدند. باید نقش منفی بانک ها را در توزیع ناعادلانه مالی بررسی کرد. بانک ها با واگذاری سپرده های قشر ضعیف جامعه به رانت خواران کمک کرده اند تا مردم را بیشتر تحت فشار قرار دهند. 
وی چرایی هجوم به سرمایه گذاری در مسکن را چنین توضیح داد:  با توجه به نبود زمینه های سرمایه گذاری و امنیت سرمایه گذاری در حوزه املاک و بازدهی مطلوب آن منجر به هجوم سرمایه گذاران به املاک شد و همه سازمان ها و نهاد های دولتی برای سود بیشتر در این حوزه وارد رقابت شدند.
این پژوهشگر اقتصادی در ادامه افزود: در این مسابقه بزرگ و پر هیجان نهادهای عمومی، دولتی،شبه خصوصی، خیریه و موسسات مذهبی در گیر شند به عنوان مثال؛ هلال احمر شرکت سرمایه گذاری حلال اهمر را تاسیس کرد و زمین ها و مغازه های رابه عنوان سرمایه خریداری کرد اما این پروژه به بن بست رسید. حتی برخی شخصیت های مذهبی برای گسترش فعالیت های تلاش کردند تا از این طریق کسب درآمد کنند و وارد ساخت و ساز شدند اما به دلیل استفاده از افراد فاقد تخصص این پرژه ها بازدهی کمی داشتندو تأثیری منفی بر اقتصاد کشور گذاشتند چراکه سرمایه عظیمی در بازار موجود بود تقاضای سفته بازانه را افزایش داد و همین امر دست قشر ضعیف را از مسکن کوتاه تر کرد. 
ذاکری تصریح کرد: نتیجه این است که از سال 72 تاکنون قیمت یک متر مربع خانه کلنگی 60 شده است و علت آن به نقدینگی سرگردان در مقیاس بسیار وسیع باز می گردد که در بازار مسکن جمع شده و منجر به این می شود که قشر ضعیف باید از خانه دار شدن صرف نظر کنند.
وی در خصوص نقش قیمت مسکن در گرانی سایر اقلام عنوان کرد: اگر کالایی در کشور تولید می شود  بخش عظیمی از هزینه تولید آن تنها به دلیل اجاره وهزینه ای است که صرف مسکن از تولید تا فروش می شود. سهم نقش مسکن در افزایش نرخ کالاهای تولید داخل بسیار پررنگ و غیرقابل انکار است و این عامل منجر می شود ا توان رقابت با بازار جهانی را از دست بدهیم چرا که به دلیل ارزانی زمین و ملت در سایر کشور ها هزینه تمام شده یک محصول برای آن ها کم تر ازا ایران است.
ذاکری در ادامه افزود: نه تنها در حوزه صادرات بلکه با کالاهای وارداتی نیز نمی توانیم رقابت کنیم چراکه این اقلام به رغم اینکه در ایران مجبور هستند به دلیل گرانی مسکن مبلغ بالایی را در اختیار دلالان ایرانی قرار دهند
وی با تأکید بر اینکه نظام ارباب و رعیتی مجددا بازگشته است، مطرح کرد: تغییر مناسبات اجتماعی به نفع مالکان زمین  تمام شده است و ما با شکل دیگری از نظام ارباب و رعیتی رو به رو هستیم که افزایش قیمت زمین شهری در به وجود آمدن این نظام کمک کرده است.
ذاکری تصریح کرد: در گذشته سهم مالک زمین تنها  50 درصد بود و سازنده هم 50 درصد دیگر را می گرفت و با هم به صورت مساوی تقسیم می کردند بعد این رابطه به 60-40 تبدیل شد بنابراین مالک زمین خود را ارباب قلمداد می کند. از راهکارهای ارائه شده برای مواجه با آن می توان به صندوق مسکن و ساختمان اشاره کرد که ایده خوبی بود اما دیر اقدام کردند. تئوری قضیه درست بود اما دیر شروع کردند. این پروژه را زمانی باید آغاز می کردند که سهم مالک زمین 30 درصد بود وقتی سهم مالک 70 درصد است دیگر نیازی به بازار ندارد.
این اقتصاددان در ادامه به مقایسه بورس تهران و منطقه یک تهران پرداخت و گفت: ارزش بوس تهران 335هزار میلیار تومان است که بزرگ ترین شرکت ها در این مجموعه هستند و ارزش منطقه یک تهران 352هزار میلیارد تومان است؛ ارزش زمین در یک منطقه از شهر بیشتر از ارزش روز بورس است. این فاجعه است البته بورس هم مشکل دارد و بازار سرمایه ما کم تحرک است و ما اجازه داده ایم قیمت مسکن که یک کالا اساسی است به حدی افزایش یابد که یک منطقه از تهران از بازار بورس ما گران تر شود. در واقع ارزش املاک و اراضی بسیاری از شرکت ها مانند ایرانخودرو از ارزش امتیازات برند بیشتر است.  
ذاکری در خصوص رابطه قیمت مسکن و فعالیت های تولیدی در کشور اظهار داشت: قیمت زمین شهری به شکل نامتناسب با سایر بخش های اقتصاد کشور بالا رفته است بنابراین این قیمت ها تناسبی با قیمت اقلام دیگر ندارد وبسیاری از فعالیت های سالم اقتصادی سودی ندارد.  چندان به صرفه اقتصادی نیست که فرد به دنبال فعالیت تولیدی برود. با این قیمیت ها فقط قاچاق می تواند پاسخگوی اجاره بها باشد. درحال حاضر اگر شهرداری بخواهد پروژه ای را آغاز کند باید زمین هایی که در مالکیت خصوصی هستند را خریداری کند و به مالکیت شهردای بازگرداند و این مشکل بزرگی است. 
وی با بیان اینکه این پدیده عاملی در بیشتر شدن شکاف و فاصله طبقاتی است، عنوان کرد: در واقع محل زندگی یک خانواده تنها معرف آن ها برای نشان دادن جایگاه اجتماعی است. یک نظام ارببا و رعیتی جدید شکل گرفته است؛  پس از سال ها مجددا به این نظام بازگشته ایم. در نظام ارباب و رعیتی سرنوشت افراد بسته به این بود که به کدام گروه وابسته هستند و رعیت همیشه رعیت می ماند که با ایجاد شرایط توسعه این روند به هم خورد اما مسکن منجر به شکل گیری مجدد آن شده است.  این نظام مانعی بزرگ در راه توسعه کشور خواهد بود.
این پژوهشگر اقتصادی در ادامه افزود: اولین قدم برای بهبود شرایط اقتصاد کشور واردات، صادرات و مهار تورم نیست بلکه مهار قیمت مسکن است و باید در خصوص مالکیت زمین اقدامی صورت داد . باید به تدریج سهم افراد را از این زمین ها کاهش دهیم تا متناسب با شرایط سایر موارد اقتصادی شود . اما چنین اقدامی با شوک درمانی و یک شبه قابل اجرا نیست بلکه با اجرای مقرارات مختصر باید این پروژه را آغاز کنیم.
وی تصریح  کرد: مجموعه سیاست هایی که در این مسیر باید اتخاذ کرد را می توان اصلاحات ارضی دوم نامید . ما یک اصلاحات ارضی در دهه 40 داشتیم و مسائل سیاسی را به دنبال دارد اما تئوری قضیه صحیح است و مالکان زمین سرمایه خود را وارد صنعت می کنند، شاید نتیجه ای نداشت اما اصل قضیه صحیح است. 
ذاکری در خصوص چگونگی اجرای اصلاحات ارضی دوم توضیح داد: مشکل کنونی ما این است که سرمایه های ما به جای تمرکز بر تولید معطوف به املاک است. بنابراین نقطه شروع که مورد توجه سیاست گذاران هم نیست  این است که باید برنامه ای به نام اصلاحات ارضی دوم داشته باشیم تا قیمت مسکن به گونه ای تنظیم شود که فرد نتواند بر املاک سرمایه گذاری کند چراکه برایش سودآور نیست و شرایط را به گونه ای فراهم کنیم که سرمایه خود را وارد صنعت کند تا به تدریج قمیت ها معقول تر شود. 
 

منبع: روزنامه عصر اقتصاد